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2020-30 年房地产投资最后的黄金十年(下篇)
发布日期:2021-07-13 05:37   来源:未知   阅读:

  2019 年房地产 TOP10 的销售金额为 4.5 万亿,占总销售金额的 28.4%,行业集中度进一步提升,对于投资者,应该怎么选房地产公司?

  圣经《新约 . 马太福音》: 凡是少的,就连他所有的,也要夺过来。凡是多的,还要给他,叫他多多益善 。这是马太效应的来源,反映的是社会中各个行业存在的普通现象,强者愈强、弱者愈弱,即我们通常所说的赢家通吃。

  房地产行业的 马太效应 正在加剧,而且非常明显,根据中国产业信息网统计的数据,从 2011 到 2018 年 11 月,房地产企业 TOP10、曾氏家族论坛。TOP11-20、TOP21-50、TOP51-100 的市场占有率都在逐步提升,而前十名的市场份额从 2016 年开始呈现加速趋势。

  而根据克而瑞的数据,2019 年房地产行业的集中度进一步提升,TOP10 全口径总销售金额 4.5 万亿,占全行业销售额的 28.4%。从行业发展规律看,行业集中度持续提升是我国房地产业正处于从成长期向成熟期过渡的阶段性特征。与较为成熟的房地产市场相比,我国房地产业集中度依然有一定提升空间。未来 TOP10 房企的市场占有率会达到多少呢?

  2018 年,融创董事长孙宏斌在业绩发布会上提到,房地产集中提升的趋势非常明显,TOP5 房企的市场占有率预计将达到 30%-40%。作为业界大佬,我觉得孙总的预测有很高的参考价值,我们可以保守点按 30% 来估计,那么对于 15-16 万的房地产市场,top5 的销售总金额将会达到 4.5-4.8 万亿,平均销售金额为 9000 亿 -9600 亿,TOP3 房企的销售规模将会过万亿。

  房地产是杠杆经营的行业,能否融到资、融资成本的高低对于企业经营至关重要。商业银行在进行信贷配置时,首选国有控股的房地产企业,其次是排名前十位的龙头房企,在 房住不炒 的政策指导下,政府进一步加强对房地产信贷的增长。大型房地产企业拥有多种融资渠道,包括银行贷款、信托融资、发型债券(企业债、永续债)、增发新股等,2019 年前 10 房企的平均融资成本只有 4.52%,而中小房企融资渠道相对单一,融资成本高企,通过信托渠道的融资成本已经在 12% 至 15% 之间。

  毛利率 = ( 营业收入 - 营业成本 ) / 营业收入 *100%,房地产的营业成本主要包括拿地成本和建筑安装成本(简称建安成本),建安成本相对固定,拿地成本的高低基本决定了一个项目能否赚到钱,赚大钱还是赚小钱。房企拿地方式主要分一级市场和二级市场拿地,一级市场主要是招拍挂,我们平时看到某某房企通过几轮举牌获得某某地块,就是这种公开化土地市场交易的形式。大型房企的资金实力强,对区域房价的控制能力强,大型房企的引入往往成为刺激本地房价、地价的重要因素,因此地方政府偏好引进资金实力较强、规模较大的房企参与开发建设。二级市场拿地包括收并购、小股操盘,前者需要收购方拥有足够规模和资金量,比如融创这几年靠收并购获取了大量的优质地块,包括 632 亿收购万达商业、125 亿收购泛海项目,这些收购一般的房企根本吃不消,小股操盘是指项目引入龙头房企作为小股东,龙头房企输出自己的团队、产品、品牌,通过这种合作方式实现多赢。

  龙头房企采用标准化的开发流程,减少物料种类,同时通过集中采购的方式来降低原材料成本,这就使得龙头房企的建安成本相对中小房企更低。同时龙头企业的户型设计、配套设施、小区绿化、物业管理,都会做的比小房企更好,因此相同地段的龙头房地产项目能获得一定的品牌溢价,均价卖得比不知名房企高。

  既然龙头企业的市场份额会越来越大,那么我们在选择投资房地产行业时,最简单的方式就是选择龙头企业,那么龙头企业的净利润会有多少呢,由于 2019 年度的报表还未发布,我们以 2018 年的数据作为参考

  净利润 = 营业收入-营业成本-营业税金及附加-销售费用-管理费用-财务费用-资产减值损失+公允价值变动收益(-公允价值变动损失)+投资收益(-投资损失)+营业外收入-营业外支出-所得税费用

  我国商品房采用 预售制度 ,消费者购买的是期房,房企当年的销售金额在资产负债表里体现为合同负债或者预收款,1-2 年后房子交付给消费者,此时合同负债 / 预收款转为营业收入,由于销售 / 管理费用对应的当期销售金额,而营业收入主要结转自去年 / 前年的销售金额,所以在房地产企业的规模还在增长的阶段,销售 / 管理相对当年的营收是偏高的,因此净利润会偏低,具体低多少要看营业收入和销售金额的比例

  财务费用包括利息净支出和汇兑损益,而利息资本化是净利润的一个重要因素,所谓资本化,就是将当年产生的利息部分算到存货中,部分算到财务费用中,因此利息资本化可以降低当期的财务费用,提升当期净利润

  碧桂园、恒大、融创在港交所上市,保利在上交所上市,万科同时在港交所和深交所上市,香港允许投资物业按市场价值重估,就是将开放商持有的物业按公允价值重估(由于这些年房价一直上涨,因此会价值会变高),重估产生的利润作为当年的利润,比如碧桂园 2018 年投资物业的公允价值变动产生了 17.3 亿收益,恒大公允价值产生 13.4 亿收益,因此香港上市房企的净利润相对内地上市房企是偏高的。

  我们假设 TOP5 房企的平均销售金额稳定在 9000-9600 亿,净利润保持 10%,则 TOP5 房企的平均净利润将达 900-960 亿。

  目前行业排名前 5 的龙头,在未来十年大概率还是会继续留在 top10 的行列中,今年销售金额排名前五的房企分别是:碧桂园、万科、中国恒大、正版通天报图解融创中国、保利发展,至于这五家公司谁最值得买,我觉得可以从以下几个方面考虑:

  对于龙头房企给予 8-10PE,按 TOP5 平均净利润 900 亿 -960 亿来计算,那么平均市值应该为 7200 亿 -9600 亿人民币,按目前的市值买入,持有 5 年,大概的收益率也是可以算出来的

  这五家企业都是高周转模式,拿地之后不压货,快速开工,快速销售,快速回笼资金后再投资,碧桂园的高周转被业内成为 456 模式 ,即拿地 4 个月开盘,5 个月资金回笼,6 个月资金再周转。万科、融创、保利这三家公司专注于 1/2 线 线 线%,碧桂园的项目分布在 2/3/4 线. 近两年的销售金额和权益金额

  销售金额是营业收入的先行指标,前两年的销售金额会在今明两年转化为营业收入,通过计算基本可以算出未来两年的营收,进而大致可以估算出净利润

  对于房地产开发商来说,拿地的成本高低决定了项目能否赚钱,通过土地储备量和土地成本可以预估出未来 3-4 年有多少资源可以开发和销售

  房地产企业是杠杆经营,稳健的经营思路能保证在遇到行业寒冬时活下去,因此财务的稳健性是选择房地产公司的一个重要指标,包括净资产负债率、货币资金和短期负债的比值、利息资本化比例、存货的跌价准备等

  TOP5 中,碧桂园、恒大、融创是民营企业,万科和保利是国有企业,相对来说,民营企业会比国有企业更有进取心



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